Wenn Sie bei Ihrer Bank ein Darlehen aufnehmen, vereinbaren Sie mit dieser im Darlehensvertrag die Bedingungen des Darlehens, insbesondere die Laufzeit und den Zinssatz.

Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das Pfandobjekt (Grundbesitz/Sondereigentum) versteigern zu lassen. Zwischen Grundschuld und Hypothek bestehen zwar Unterschiede, diese wirken sich für Sie im Regelfall jedoch nicht aus. In der Praxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt.

Der in der Grundschuld enthaltene „Grundschuldzins“ hat nichts mit dem „Darlehenszins“ zu tun. Was Sie tatsächlich an Zinsen und Tilgung an die Bank zu zahlen haben, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag, nicht aus der Grundschuld.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz (Grundschuldzins) ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist.

Mit anderen Worten, die Grundschuld legt nur den maximalen Sicherungsumfang fest, was tatsächlich zurückgezahlt werden muss ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.

Die „Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ klingt zwar recht dramatisch, hat aber einen verständlichen Hintergrund. Würden Sie Ihr Darlehen nicht (vereinbarungsgemäß) zurückzahlen, müsste die Bank Sie zunächst vor Gericht auf Rückzahlung des Darlehens verklagen, bevor sie im Anschluss Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. Versteigerung des Pfandobjekts) einleiten könnte.

Durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung spart sich die Bank den Gang zum Gericht. Die vollstreckbare Grundschuld ersetzt damit das Gerichtsurteil, wodurch ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren entbehrlich wird. Die Bank kann damit aus der Grundschuld selbst Vollstreckungsmaßnahmen einleiten.

Dies darf die Bank natürlich nur, wenn Sie Ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Vollstreckt die Bank (versehentlich) dennoch, so können Sie sich gegen diese Vollstreckungsmaßnahmen vor Gericht wehren.

In der Regel wird die Bank verlangen, dass Sie für die Rückzahlung des Darlehens nicht nur mit Ihrem Grundbesitz (bzw. Gebäude), sondern auch mit Ihrem sonstigen persönlichen Vermögen (z.B. Sparbücher, Auto, Wertpapiere, Bargeld, etc.) haften. Und auch in dieses Vermögen kann die Bank, alleine aus der Grundschuldurkunde vollstrecken, ohne vorherige gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen zu müssen. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Versteigerungserlös aus dem Grundbesitz/Sondereigentum nicht zur Rückzahlung der vollständigen Darlehenssumme ausreicht.

Für Sie von großer Bedeutung ist die sogenannte Zweckerklärung. Hierbei handelt es sich um eine gesonderte Vereinbarung, in der geregelt ist, welche Kredite oder Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden.

Dort kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten, die Sie gegenüber Ihrer Bank haben (z.B. auch Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen): Ein wichtiger Unterschied insbesondere für den Fall, dass der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt.

Es ist für Sie mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn Sie zulassen, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne Ihre Mitwirkung begründet werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Zweckerklärung nicht in der Grundschuldurkunde, sondern direkt mit der Bank vereinbart wird.

Die Löschung muss nach Tilgung des Darlehens gesondert beantragt werden. Ihre Bank wird Ihnen hierzu das Antragsformular zukommen lassen, welches dann von Ihnen unterschrieben werden muss. Die Unterschrift ist öffentlich zu beglaubigen.

Es kann sich aber auch anbieten Grundschulden „stehen zu lassen“, also nicht sofort nach Rückzahlung des Darlehens zu löschen. So haben Sie die Möglichkeit bei erneutem Finanzierungsbedarf (z.B. für den Wintergarten) ein neues Darlehen auf die bestehende Grundschuld aufzunehmen. Hierdurch sparen Sie sich die Kosten der Eintragung einer neuen Grundschuld.